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春节七天 返乡的分析师们都看到了哪些赚钱机会?

来源:网络整理   作者:czr   发布时间:2019-02-09

  过年回乡见闻似乎已经成了各大机构的一项新传统,在一线城市忙了一年的分析师们回到了家乡,展开一年一度的返乡草根调研,在节后纷纷推出了万字调研报告,其中房地产和消费升级成为焦点。

  01

  三四线地产:拆迁、棚改和去库存

  拆迁、棚改、去库存是三四线城市甚至偏远农村房地产的关键词。

  家乡在山西太原北郊一个山村的申万农业组分析师王海亮称,拆迁已成了过年家人聊天最热门的话题:

  好几个亲戚家住市郊,院子已经成为一片瓦砾,不过大家都喜气洋洋的,租住在附近的楼房里,等待着好几套回迁房、门面房。

  村里有人家的儿女给父母买了院子,正好赶上拆迁,院子拆了,拿到几百万补贴,回我们村把老院子翻修一番,富丽堂皇,彩旗飘飘。

  以前村子离拆迁的“垂青”一直较远,如今路已经修上来,如何在自家附近多圈几亩地,盖一片仓库出租,成为了家人讨论的重点。

  中信建投房地产行业研究团队陈慎、刘璐等调研发现,东部浙江的部分三四线城市,棚改的力度和补贴的力度都相当惊人,温州市2017年中提出的棚改补贴新政策下补偿款比原先提升了30%-50%,也带来了2017年一批高购买能力的增量需求。

  来自山东西南某四五线城市的广发证券(行情000776,诊股)首席宏观分析师郭磊认为,货币化棚改无疑是推动和他家乡类似的城市这轮房价上行的主要背景。一是拆了房子总要买,二是拆房子的补偿足够买。

  总结分析师们的观察可以发现,三四五线城市的房地产市场逻辑基本上是货币化棚改带来的增量需求刺激了去库存效果,带动了成交量和价格走高。

  但郭磊指出,棚改本身不是永动机,棚改力量减弱可能在两三年之后:

  一旦未来棚改减速,或者货币化比例没那么高了,房价上涨动力就又消失了,未来肯定会经历这样一个过程;

  但从另一方面来说,过去几年内类似这样的县城的城市基础设施确实在发生变化(商品房配套设施、购物、消费环境),房子本身也有一个基于基本面的再定价,满足了,未必完全是供求失衡驱动,向下空间也不会太大。

  郭磊认为,棚改和县城发展一样,甚至和中国的发展一样,是一个粗糙但又确实在带来剧烈改变的过程。有些事情让人忧虑,但有些细节又显示出80年代改革开放初县城才有的那种新鲜和活跃的味道。很难简单评判。很多人在类似问题的认识上有点偏公知化,一谈就是举债开发很严重,后果怎么怎么样。他觉得更好的一个姿态是大家跳开先见,去各地看看和感受感受。

  此外,中信建投房地产行业研究团认为,去库存已经收效,2018年三四线城市房地产下一步最重要的就是补库存:

  除了沈阳等部分库存本身就比较高的城市,我们调研的大部分城市土地市场都同比大幅增长,部分城市诞生新地王。

  很多三四线城市尤其东部区域在去库存后,供应量有点跟不上,2018年在新增土地的供应下,二级市场能否进入一个新的平衡是一个关键点,预计这些城市2018年的新开工不会差。

  02

  农村土改甜头初显

  2018年的中央一号文件提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件还提出,全面开展农村集体资产清产核资、集体成员身份确认,加快推进集体经营性资产股份合作制改革。

  申万农业组分析师王海亮认为,农村发展要激活各种要素,最重要的要素还是土地。他观察到宅基地使用权的流转、农村集体资产(特别是土地资产)的改革,可能是村里人已经开始品尝的大蛋糕:

  说到土地,不得不提村里有人建的养鸡场、养猪场。养鸡场养了2万只蛋鸡,我粗算了一下,一年营业额有两三百万。为啥这么关注养鸡场,因为是流转了我家的几亩地,一年一亩地一千五百元的流转费。养猪场是村里“能人”建的,估计研究过农业的朋友,对村里的“能人”比较熟悉,无非是与村干部沾亲带故的。一些集体性质的荒地,已经摇身一变成了某某家的产业。

  03

  消费升级进行中

  消费升级正在三四线城市如火如荼地进行中。

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